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中古物件を活用してシェアハウスや福祉施設、ホテル等の事業を始めたい！ところが「建物の法律」を知らなければ無駄なコストがかかったり、違法建築になってしまう場合も。「建物の法律家」である著者が相談を受けた実例をもとに、建物のリノベーションや活用でポイントになる建築関連法規を事業者向けにわかりやすく解説。

はじめに──「建物の法律」の壁にぶつかる事業者たち

第I部　事業者も知らないと損をする！改修・活用のための「建物の法律」

第II部　既存建物を活用するための5つの基本ステップ
STEP1　自社の事業における建物の位置づけを確認する
STEP2　地域の規制を確認する──敷地がどこにあるかでできることが変わる
STEP3　既存建物の状況を確認する
STEP4　QCDのバランスを確認する
STEP5　改修のプランニングの方針を立てる
その他計画を進める前にやっておくべきこと

第III部　事例編
第1章　居住用施設への改修──シェアハウス、ゲストハウス、店舗付き住宅等

■事例1-1：同じ「居住用」のつもりが・・・。用途変更の確認申請の基本（戸建て住宅→シェアハウス）
STEP1　建物をどうしたいか──空き家になった実家を賃貸で運用したい
STEP2　地域の規制の確認──住居系の建物が建てられるエリアか？
STEP3　既存建物の状況を確認──法適合状況を調べる
STEP4～5　プランニング
まとめ──使われ方が変わると法規制も変わる。用途を変える場合は住宅でも要注意

■事例1-2：賃貸事業用に購入したゲストハウスが違法建築だった！（店舗付き住宅→ゲストハウス）
STEP1　建物の問題点を把握する──査察はある日突然やってくる
STEP2　地域の規制の確認──用途規制への抵触はないか
STEP3　建物の状況の確認──資料調査、現地調査で指摘を1つずつ確認
STEP4～5　適切なコストバランスの是正計画を探る
まとめ──簡単な工事のつもりが、簡単に違反建築物に

■番外編1：木造3階建て住宅の改修（戸建て住宅→店舗付き住宅）

第2章　福祉系施設への改修──保育園、老人福祉施設、障害者支援施設等

■事例2-1：さまざまな規制を乗り越えて、保育施設を開業する（宝石店→保育園）
STEP1　事業の背景──保育施設の開業にはさまざまな規制が・・・
STEP2　地域の規制を確認する
STEP3　物件の内見開始──しかしさまざまな条件から物件選びは難航・・・
STEP4　保育施設はQCDのうち特にC（補助金）とD（スケジュール）の確認を！
STEP5　プランニングは法的要件の整理から
まとめ──長い目で収支を考え、規制や条件をクリアしよう

■コラム1：保育施設の「建物の法律」3つのポイント

■事例2-2：検査済証を取っていない物件の用途変更──協議と調査を積み重ねてクリアする（物販店舗→デイサービス）
STEP1　事業の背景──介護保険法の改正と行政の権限移譲
STEP2　地域の規制の確認
STEP3　建物の状況把握
まとめ──既存不適格の証明に合わせて、利害関係者が納得いく枠組みを調整する

■番外編2：確認申請不要な規模の用途変更（オフィスビルの一室→福祉施設）

第3章　商業系、宿泊施設、工場等への大規模な改修──オフィス、店舗、ホテル等

■事例3-1：融資は受けられる？コストを抑えた違法増築物件の是正計画（違法状態の事務所→適法状態の事務所）
STEP1　業務の背景──市価より安い違法物件を事業用に購入して運用したい
STEP2　地域の規制を確認する
STEP3　現況調査により違反の状況を正確に把握する
STEP4～5　QCDを考えたプランニングを作成し、見積りをとる
まとめ──法規の丁寧な検討でコストを抑え、資産価値も大幅アップ

■コラム2：不動産取引や賃貸借契約の前に注意すべき、利害者間の調整

■事例3-2：旧耐震の建物でもここまでできる！構造も大規模にリノベーションしたビール工場（研修所→ビール工場）
STEP1　プロジェクトの背景──生産量増加に伴う工場拡張の必要性から、自社工場の取得へ
STEP2　地域の規制を確認──工場設置に関わるさまざまな法規の調査
STEP3～5　調査／予算／スケジュール／プランニングまでをトータルで検討
まとめ──中小企業にとっての建築事業とは？

■事例3-3：法規をクリアしながら事業性を最大化する（オフィスビル→ホテル）
STEP1　マンションデヴェロッパーのホテル事業への挑戦
STEP2　地域の規制を確認する
STEP3　既存建物の状態を確認
STEP4　計画の成否を左右しかねない、宿泊施設に必要な設備
STEP5　プランニング
まとめ──客室の効率を最大化できるよう丁寧に法規を検証する

■ツールボックス
＜防火区画や消火設備、補強などのバリエーションや、それにかかる大まかな費用を紹介＞
01　防火区画－壁／02　防火区画－防火設備／03　防火区画－貫通処理／04　消火設備／05　耐火被覆／06　杭地業／07　サッシ改修工法／08　基礎補強／09　超音波鉄筋探査機

おわりに
索引

著：佐久間　悠
1977 年神戸市生まれ。一級建築士。株式会社建築再構企画代表取締役。
京都工芸繊維大学大学院修了。大型公共施設の実績を多数有する古市徹雄都市建築研究所、商業施設の設計を得意とするTYアーキテクツ勤務を経て、2007 年に独立。2013 年より株式会社建築再構企画に改組・改称。同社の代表取締役を務める。
新築及び内装デザインの設計・監理の経験を活かし、「建物の法律家」として、違法建築、既存不適格の適法改修に高い専門性を有する。個人住宅から上場企業の保有施設まで、幅広いクライアントに対してサービスを展開している。
第2回「これからの建築士賞」受賞（2016年）。共著書に『リノベーションプラス　拡張する建築家の職能』（ユウブックス）、監修書に『知っておきたい！最新　図解　建築基準法と消防法のしくみ』『入門図解　はじめての建築基準法』（ともに三修社）がある。