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相続税の実務では頻出の小規模宅地等の特例は、適用要件が複雑で適用の可否が納税額に大きな影響を与えます。近年、多様化する居住形態・所有区分などをパターン別に分け、241問のＱ＆Ａにより、本特例の適用可否について分かりやすく解説しています。今版では身近にある新たな事例を追加するとともに、昨今の相続税・贈与税関係の改正、登記に関する情報、最新の判例裁決を盛り込んで改訂しています。

〇 頻出事例から応用事例までをパターン別に分けて解説

〇 二次相続を視野に入れた本特例の使い方について具体的な計算例を用いて検証

〇 生前贈与加算・精算課税の基礎控除の創設・マンション評価・相続登記などの改正内容を分かりやすくコンパクトに解説

〇 適用の可否について判断の一助となるよう参考なる裁決判例を掲載

第１章　制度のあらまし

■Ⅰ■　特例の概要
１　特例の適用要件等
　(1)　特例対象宅地等の範囲
◆特例のフローチャート
　(2)　特定居住用宅地等
◆老人ホーム等に入居等した場合の適用関係のフローチャート
◆居住用宅地等が複数ある場合の適用関係のフローチャート
◆同居親族（配偶者は除く）に当たるか否かの判定のフローチャート
　(3)　貸付事業用宅地等
◆貸付事業用宅地等の適用関係のフローチャート
◆建物の貸付けが事業として行われているかのフローチャート
　(4)　特定事業用宅地等
◆特定事業用宅地等の適用関係のフローチャート
◆被相続人等の事業の用に供されていた宅地等の範囲のフローチャート
　(5)　特定同族会社事業用宅地等
　(6)　郵便局舎用宅地等
２　特例対象宅地等の選択
３　限度面積要件
４　特例対象宅地等の分割要件
　(1)　原則
　(2)　申告期限までに分割が未了の場合
　　　「申告期限後３年以内の分割見込書」
　(3)　申告期限後３年を経過する日までに分割できない場合
　　　 遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」
　　　 コラム　相続人が一人になった場合の遺産分割
　　　 コラム　令和６年４月１日から相続登記が義務化
５　申告要件
６　申告書への具体的記載例
７　添付書類
　(1)　特定居住用宅地等の場合
　(2)　貸付事業用宅地等の場合
　(3)　特定事業用宅地等の場合
　(4)　特定同族会社事業用宅地等の場合
　(5)　郵便局舎用宅地等の場合
８　併用禁止規定
　(1)　相続時精算課税制度の特定同族株式等の贈与の特例を受けていた場合
　(2)　特定物納の適用不可

■Ⅱ■　特例対象宅地等の具体的な範囲
１　特定居住用宅地等（措法69の４③二）
　Ａ　被相続人の所有する建物等がある場合
　Ｂ　被相続人と生計を一にする親族の所有する建物等がある場合
　Ｃ　被相続人と生計を別にする親族の所有する建物等がある場合
　Ｄ　被相続人及びその親族以外の者が所有する建物等がある場合
２　貸付事業用宅地等（措法69の４③四）
　Ａ　被相続人の所有する建物等がある場合
　Ｂ　被相続人と生計を一にする親族の所有する建物等がある場合
　Ｃ　被相続人と生計を別にする親族の所有する建物等がある場合
　Ｄ　被相続人及びその親族以外の者の所有する建物等がある場合
３　特定事業用宅地等（措法69の４③一）
　Ａ　被相続人の所有する建物等がある場合
　Ｂ　被相続人と生計を一にする親族の所有する建物等がある場合
　Ｃ　被相続人と生計を別にする親族の所有する建物等がある場合
　Ｄ　被相続人及びその親族以外の者の所有する建物等がある場合
４　特定同族会社事業用宅地等（措法69の４③三）
　Ａ　被相続人の建物等があり、特定同族会社が建物等を借りて事業（貸付事業以外）を行っている場合
　Ｂ　被相続人と生計を一にする親族の建物等があり、特定同族会社が建物等を借りて事業（貸付事業以外）を行っている場合
　Ｃ　被相続人と生計を別にする親族の建物等があり、特定同族会社が建物等を借りて事業（貸付事業以外）を行っている場合
　Ｄ　特定同族会社の所有する建物等があり、当該特定同族会社が事業（貸付事業以外）を行っている場合
５　総括
　Ａ　被相続人の所有する建物等がある場合
　Ｂ　被相続人と生計を一にする親族の所有する建物等がある場合
　Ｃ　被相続人と生計を別にする親族の所有する建物等がある場合
　Ｄ　被相続人及びその親族以外の者の所有する建物等がある場合
６　郵便局舎用宅地等
　Ａ　被相続人の所有する建物がある場合
　Ｂ　被相続人と生計を一にする相続人の所有する建物がある場合
　Ｃ　被相続人と生計を別にする相続人の所有する建物がある場合
　　（参考）　配偶者居住権が設定された場合の敷地利用権の及ぶ範囲

■Ⅲ■　配偶者居住権に基づく敷地利用権の面積と敷地所有権の面積のケース別計算例
１　概要
２　ケース別計算例
　Ａ　土地・建物共に被相続人単独所有の場合
　Ｂ　建物共有・土地単独所有の場合
　Ｃ　建物単独所有・土地共有の場合
　Ｄ　建物共有・土地共有の場合【家屋持分＞土地持分】
　Ｅ　建物共有・土地共有の場合【土地持分＞家屋持分】
３　特定居住用宅地等に該当するか否かの検討

■Ⅳ■　特例の沿革
１　個別通達（昭和50年６月20日付直資５-17）
２　租税特別措置法に創設（昭和58年度改正）
３　昭和63年度改正
４　平成４年度改正
５　平成６年度改正
６　平成11年度改正
７　平成13年度改正
８　平成14年度改正
９　平成15年度改正
10　平成16年度改正
11　平成18年度改正
12　平成19年度改正
13　平成21年度改正
14　平成22年度改正
15　平成25年度改正
16　平成27年度改正
17　平成30年度改正
18　令和元年度改正


第２章　小規模宅地等の特例に関するＱ＆Ａ

【共通事項】
　１　７年内贈与・相続時精算課税により取得した場合
　　　 コラム 　相続前贈与加算制度と相続時精算課税
　２　親族以外の者が遺贈により取得した場合
　３　親族が遺贈により取得した場合
　４　養子が遺贈により取得した場合
　５　共有の場合の適用面積
　６　特定同族会社事業用宅地等と貸付事業用宅地等が混在する場合
　７　借地と所有地を一体利用している敷地の場合
　８　私道に対する特例の適用
　９　相続開始時点で売買契約中であった場合（売主の場合）
　10　相続開始時点で売買契約中であった場合（買主の場合）
　11　海外に所在する宅地等の場合
　12　土地の所在地と納税義務者と本特例の関係について
　13　特例要件を満たしていない宅地等からの選択換え
　14　特例要件を満たしている宅地等からの選択換え
　15　遺留分侵害額の請求に伴う特例対象宅地等の選択換え（令和元年７月１日以後に開始した相続）
　16　被相続人と生計を一にする親族
　17　災害があった場合
　18　複数の利用区分が存する場合の対象面積の計算方法
　19　区分所有した場合の対象面積の計算方法
　20　共有の土地の上に区分所有されている店舗と住宅がある場合
　21　共有の場合の対象面積の計算方法
　22　貸付事業用宅地等がある場合の限度面積
　23　被相続人の共有する土地が被相続人等の居住の用と貸付事業の用に供されていた場合
　24　特定居住用宅地等と特定事業用等宅地等を選択する場合の限度面積
　25　特例対象宅地等が申告期限までに分割ができない場合
　26　特例対象宅地等が申告期限から３年以内に分割ができた場合
　27　期限内に遺産分割協議を行ったが、申告が期限後となった場合
　28　遺産分割協議と申告が期限後となった場合
　29　特例対象宅地等が代償分割の対象となった場合
　30　遺産分割が確定したが特例対象宅地等の選択同意ができない場合
　31　特例対象宅地等の一部について分割ができず選択同意書が添付できない場合
　32　遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書の提出期限
　33　数次相続が発生し相続人が一人になった場合
　34　共同相続人等が特例対象宅地等の分割前に死亡している場合
　35　特例対象宅地等を物納する場合の収納価額
　36　太陽光発電設備の敷地
　37　太陽光発電設備用地の貸付け
　38　個人の事業用資産についての納税猶予及び免除の適用がある場合
　　　（参考）　個人版事業承継税制の概要

【特定居住用宅地等】
─基本編─
(1)　被相続人所有の建物の場合
　39　被相続人と配偶者が居住し、家なし親族が取得した場合
　40　家なし親族が取得し、申告期限までに賃貸した場合
　41　家なし親族が取得し、申告期限までに売却した場合
　42　家なし親族が取得し、申告期限後に売却した場合
　43　家なし親族が取得し、申告期限までに取り壊した場合
　44　家なし親族が取得し、申告期限までに取り壊し、駐車場にした場合
　45　被相続人が居住し、配偶者が取得した場合
　46　被相続人が居住し、同居親族が取得した場合
　47　被相続人が居住し、生計一親族が取得した場合
　48　被相続人の居住用と生計一親族の居住用の選択
　49　被相続人と弟が居住し、家なし親族が取得した場合
　50　家なし親族のいとこに遺贈した場合
　51　被相続人が居住し、生計別親族が取得した場合
　52　配偶者が取得して転居した場合
　53　生計一親族が居住し、配偶者が取得した場合
　54　生計一親族が居住し、その者が取得した場合
　55　生計一親族が居住し、家なし親族が取得した場合
　56　生計別親族が居住し、配偶者が取得した場合
　57　生計別親族が居住し、その者が取得した場合
　58　居住用宅地が２ヶ所ある場合
(2)　生計一親族所有の建物の場合
　59　被相続人が居住し、配偶者が取得した場合
　60　被相続人が居住し、生計一親族が取得した場合
　61　生計一親族が居住し、配偶者が取得した場合
　62　生計一親族が居住し、その者が取得した場合
(3)　生計別親族所有の建物の場合
　63　被相続人が居住し、配偶者が取得した場合
　64　被相続人が居住し、生計別親族が取得した場合
　65　生計別親族が居住し、その者が取得した場合

─応用編─
(1)　隣地に親族が居住していた場合
　66　生計別親族で持家の場合
　67　生計別親族で家なし親族の場合
　68　生計一親族で持家の場合
　69　生計一親族で家なし親族の場合
　70　生計一親族と家なし親族が１/２ずつ相続した場合
　71　生計一親族と家なし親族が分筆して相続した場合
(2)　二世帯住宅の場合
　72　住宅内部で行き来ができる場合
　73　配偶者が取得する場合（区分所有・生計別）
　74　配偶者が取得する場合（区分所有・生計一親族あり）
　75　配偶者がいるケースで子が取得する場合（区分所有・生計別）
　76　配偶者がいるケースで子が取得する場合（区分所有・生計一）
　77　生計別の子がいるケースで配偶者が取得する場合（区分所有なし・生計別）
　78　配偶者がいるケースで子が取得する場合（区分所有なし・生計別）
　79　配偶者がいるケースで子が取得する場合（区分所有なし・生計一）
　80　配偶者がいるケースで配偶者と子が取得する場合（区分所有なし・生計別）
　81　配偶者がいるケースで配偶者と子が取得し、申告期限までに区分所有した場合
　82　生計一親族がいるケースで配偶者が取得する場合（区分所有なし・生計一）
　83　配偶者がいるケースで子が取得する場合（共有・生計一）
　84　配偶者がいない場合（区分所有・生計別）
　85　配偶者がいない場合（区分所有・生計別・家なし親族）
　86　配偶者がいない場合（区分所有・生計一）
　87　配偶者がいない場合（区分所有・生計一・家なし親族）
　88　配偶者がいない場合（区分所有なし）
　89　３年以内に自己所有の二世帯家屋（区分所有なし）に被相続人と居住した場合
　90　配偶者がいないケースで家なし親族が取得する場合（区分所有なし）
　91　区分所有のマンションの場合（生計別）
　　　 コラム 　マンションの相続税評価見直し
　92　区分所有していないマンションの場合（生計別）
　93　被相続人と同じマンションに居住していた者がいる場合（区分所有・生計別）
　94　１棟の建物の一部に居住している場合（生計別）
　95　建物が区分所有されている場合の１棟の建物の範囲（区分所有・生計別）
　96　自用地と貸家建付地がある場合の選択方法
　97　建物が同族法人と区分所有されている場合
(3)　取得者が申告期限までに死亡した場合
　98　配偶者が取得した後、申告期限までに死亡した場合
　99　同居親族が取得した後、申告期限までに死亡した場合
　100　家なし親族が取得した後、申告期限までに死亡した場合
　101　生計一親族が取得した後、申告期限までに死亡した場合
　102　未分割状態で申告期限までに死亡した者に取得させた場合
(4)　家なし親族の場合
　103　同族会社の所有家屋に居住していた場合
　104　いとこの主宰する会社の所有家屋に居住していた者
　105　家屋を所有する子と同居する孫へ遺贈する場合
　106　家屋を所有する子と別居する孫へ遺贈する場合
　107　３年以内に夫所有の外国の所有家屋に居住していた者
　108　３年以内に自己所有の外国の家屋に居住していた者
　109　３年以内に居住家屋の土地を所有していた者
　110　所有する家屋を３年超、第三者へ賃貸していた場合
　111　所有する家屋に親族が居住していた場合
　112　３年以内に自己所有家屋に被相続人と居住した場合
　113　未分割の家屋と「有する家屋」の関係
(5)　入院中・老人ホーム等の場合
　114　被相続人の入院により空家となっていた場合
　115　被相続人が入院していた場合に配偶者が取得した場合
　116　老人ホーム等への入所により空家となっていた場合（家なし親族が取得したとき）
　117　老人ホーム等入所時には要支援の認定を受けていない場合
　118　老人ホーム等に入所していて要支援の認定申請中に相続が発生した場合
　119　被相続人が老人ホーム等にいて配偶者が取得した場合
　120　老人ホーム等を移った場合
　121　被相続人とともに老人ホーム等に入居等した配偶者が取得した場合
　122　被相続人が老人ホーム等に入居した後も生計一親族が居住している場合
　123　被相続人が老人ホーム等に入居し生計別となった親族が引き続き居住している場合
　124　被相続人が老人ホーム等に入居し、同居していた親族が引っ越した場合
　125　被相続人が老人ホーム等に入居し生計別の親族が空家の自宅に引越してきた場合（配偶者が取得したとき）
　126　被相続人が老人ホーム等にいて直前の持家が二世帯住宅の場合
　127　被相続人が持家から他へ転居後老人ホーム等に入所した場合
　128　被相続人が老人ホーム等にいて直前々の持家が二世帯住宅で生計一親族が取得した場合
　129　老人ホームに入居中に自宅を相続した場合
　130　老人ホーム等入所中の自宅の建替中に相続が開始した場合
(6)　配偶者居住権がある場合
　131　配偶者居住権を設定した場合における小規模宅地等の面積調整（第一次相続）
　132　配偶者居住権を設定した場合に同居の子がいるときの面積調整（第一次相続）
　133　配偶者居住権を設定して土地を共有で取得した場合（第一次相続）
　134　被相続人が土地・建物を共有していた場合に配偶者居住権を設定した場合（第一次相続）
　135　店舗併用住宅に配偶者居住権を設定した場合（第一次相続）
　136　賃貸併用住宅に配偶者居住権を設定した場合（第一次相続）
　137　区分所有建物の登記がされている一棟の建物で配偶者居住権を設定した場合（第一次相続）
　138　区分所有建物の登記がない二世帯住宅で配偶者居住権を設定した場合（第一次相続）
　139　配偶者居住権が設定してある敷地所有権者の相続で複数の利用区分がある場合（第二次相続）
(7)　その他
　140　店舗兼居宅敷地で贈与税の特例を受けていた場合
　141　被相続人が同族会社所有の建物に居住していた場合
　142　居住用建物の建築中に相続が開始した場合
　143　相続開始後に居住用建物の建替工事に着手した場合
　144　配偶者と非同居親族が共有で取得した場合
　145　非同居親族が建物を取得した場合
　146　同居親族が建物を取得し、配偶者が土地を取得した場合
　147　配偶者が建物を取得し、同居親族が土地を取得した場合
　148　一時的に介護のために被相続人と同居していた場合
　149　単身赴任中の相続人が取得した場合の同居判定
　150　単身赴任中の相続人家族が期限まで居住しない場合
　151　同居親族が申告期限までに海外転勤になった場合
　152　庭先部分だけを相続した場合
　153　成年後見人である親族が居住し、その者が取得した場合

【貸付事業用宅地等】
─基本編─
　154　相続開始前３年以内に貸付事業の用に供された宅地等
　155　貸付事業が事業的規模に該当しない宅地等
　156　共有不動産の貸付の事業的規模の判定
　157　相続開始前３年以内に貸付事業を行った宅地等のみである場合
　158　相続開始前３年を超えて貸付事業の用に供した宅地とそれ以外の貸付用宅地がある場合
　159　相続開始前３年以内に貸付事業を相続した宅地
　160　特定貸付事業が引き続き行われていない場合
　161　生計一親族が３年以内に貸付事業の用に供した場合
　162　相続開始３年以内に貸家を建て替えた場合
　163　貸宅地を駐車場に転用した場合
　164　アパートの一部が空室となっている場合
　165　被相続人の所有の土地・建物を生計一親族が取得した場合
　166　被相続人の所有の土地・建物を生計別親族が取得した場合
　167　生計一親族が貸付事業を行っている場合
　168　貸付事業を行っている親族以外が取得した場合
　169　借地人が相続人である土地を他の相続人が取得した場合
　170　借地人が親族である土地を他の相続人が取得した場合
　171　被相続人が親族に貸付けを行っている場合
　172　賃貸建物とその敷地の取得者が異なる場合

─応用編─
(1)　建替えがあった場合
　173　貸家の建替中に相続が開始した場合
　174　相続開始後に貸家を建て替えた場合
　175　新規事業の建物の建築中に相続が開始した場合
　176　建築中の建物の賃貸割合が建替前の賃貸割合と異なる場合
(2)　その他
　177　申告期限までに分割ができなかった場合
　178　事業を承継した親族が申告期限までに死亡した場合
　179　生前から事業を行っていた親族が申告期限までに死亡した場合
　180　被相続人が行っていた貸付事業用宅地等の分割前に相続人が死亡している場合
　181　生計一親族が行っていた貸付事業用宅地等の分割前に相続人が死亡している場合
　182　一時的な空室がある場合の配偶者居住権の敷地利用権の面積

【特定事業用宅地等】
─基本編─
　183　特定事業に該当しない事業の場合
　184　相続開始前３年以内に特定事業の用に供された宅地等
　185　相続開始前３年以内に事業の用に供した宅地が特定事業に該当するか否かの判定
　186　生計別親族所有の建物（使用貸借）を被相続人が事業の用に供していた場合（土地使用貸借）
　187　生計別親族所有の建物（使用貸借）を被相続人が事業の用に供していた場合（土地賃貸借）
　188　生計別親族が事業の用に供していた場合
　189　事業専従者が取得した場合
　190　時間貸立体駐車場
　191　不動産貸付けを事業的規模で行っていた場合
　192　耕作されている農地
　193　農機具置場の敷地

─応用編─
(1)　厚生施設の敷地の場合
　194　従業員宿舎の敷地
　195　一部親族が使用している従業員宿舎の敷地
　196　親族が使用している従業員宿舎の敷地
(2)　事業承継に関する問題
　197　宅地等を取得した者に事業継続要件を満たさない者がいる場合
　198　従業員が事業承継した場合
　199　事業承継者と土地の取得者が異なる場合
　200　生前から事業をしている生計一親族が土地を取得しない場合
　201　弁護士業を引き継いだ場合
　202　やむを得ず事業主となれない場合
　203　事業を承継した親族が死亡しその相続人が事業承継できない場合
　204　生前から事業を行っていた親族が死亡しその相続人が事業承継できない場合
(3)　転業があった場合
　205　事業の一部を転業した場合
　206　相続開始前３年内に事業の一部を転業した場合
　207　転業があった場合の判定
　208　法人成りした場合
(4)　貸付・譲渡があった場合
　209　宅地等の一部の譲渡があった場合
　210　宅地等の一部の貸付けがあった場合
(5)　建替えがあった場合
　211　相続開始後に事業用建物の建替工事に着手した場合
　212　相続開始前に事業用建物の建替工事に着手していた場合
　213　相続開始２年前に建物を建て替えた場合
　214　相続開始２年前に隣接地を利用して建物を建て替えた場合
　215　相続開始２年前に隣接地を利用して建物を増築した場合
　216　建替後の事業用建物（店舗兼貸家）の店舗部分が増加した場合
　217　建替後の事業用建物（店舗兼貸家）の店舗部分が減少した場合
(6)　その他
　218　分割争いで申告期限までに事業の用に供せなかった場合

【特定同族会社事業用宅地等】
─基本編─
　219　同族会社に特例を適用することについて
　220　被相続人が土地を会社に使用貸借している場合
　221　持分の定めがある医療法人が使用している場合
　222　持分の定めのない医療法人が使用している場合
　223　株式保有者と宅地取得者が異なる場合
　224　相続人の夫が法人の役員である場合
　225　宅地等の持分を非役員の相続人が取得した場合
　226　土地の取得者と建物の取得者が生計別の場合

─応用編─
(1)　不動産貸付との関係
　227　会社が不動産貸付業をしている場合
　228　会社が不動産管理業をしている場合
　229　不動産業の会社が本社ビルとして使用していた場合
　230　会社が不動産貸付業を兼業している場合
　231　会社がビルの一部を賃貸している場合
(2)　厚生施設の敷地の場合
　232　社宅を親族のみが使用している場合
　233　役員社宅として使用している部分がある場合
(3)　建替えがあった場合
　234　相続開始後に建替工事に着手した場合
　235　建替工事に着手した建物の利用が従前と異なる場合
(4)　その他
　236　申告期限において会社が清算中の場合
　237　通常の地代と相当の地代による貸付け
　238　公益法人等が使用している土地

【郵便局舎用宅地等】
　239　郵便局舎の敷地と本特例の適用関係
　240　既に郵政民営化法第180条第１項の規定を受けたことがある宅地
　241　郵便局舎の取得者とその敷地の取得者が異なる場合


第３章　小規模宅地等の特例の相続税額への影響

■Ⅰ■　対象宅地等の選択方法と配偶者の税額軽減
■Ⅱ■　遺産の分割方法による相続税額への影響
■Ⅲ■　第二次相続を考慮した有利な本特例の適用
■Ⅳ■　小規模宅地等の特例の活用例620
■Ⅴ■　配偶者居住権と小規模宅地等の特例の関係


第４章　小規模宅地等の特例に関する裁判例・裁決例

●小規模宅地等に関する裁判例・裁決例一覧
●小規模宅地等に関する裁判例・裁決例争点一覧
●小規模宅地等に関する裁判例・裁決例要旨
巻末資料
◆租税特別措置法第69条の４関係法令・通達一覧

索引