平成26年『鑑定基準』改正の重要点
（１）更地価格の求め方が変わった。
（２）地代評価に「賃貸事業分析」が導入された。
（３）利回り法の継続賃料利回りの「標準とし・・・・・・」がなくなった。
▲地下上昇が家賃に与える影響
Ⅰ 新規家賃
１ 賃料の種類
①賃料とは
②賃料の種類
（１）地代と家賃
（２）新規賃料と継続賃料
（３）実質賃料と支払賃料
（４）実際実質賃料と実際支払賃料
（５）正常賃料と限定賃料
（６）積算賃料、比準賃料、収益賃料
（７）差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料
（８）試算賃料、法定賃料
（９）定額家賃、歩合家賃
（１０）純賃料
③賃料には種別、類型の区別がない
２ 家賃の新規賃料
①建物の新規賃料とは
②新規賃料の実質賃料と支払賃料
③保証金
④新規賃料を求める手法
３ 積算賃料
①積算賃料とは
②基礎価格
（１）基礎価格とは
（２）『鑑定基準』の文言の誤り
（３）家賃の基礎価格に土地残余法が必要か
（４）基礎価格に開発法は必要か
（５）借地上の貸ビルと所有地上の貸ビルとで、賃料は異なるであろうか
（６）立体的に借家権が及ぶ範囲
（７）平面的に借家権が及ぶ範囲
（８）区分所有権マンションの基礎価格
③階層別効用
（１）階層別効用とは
（２）階層別効用の具体的な求め方
（３）一般的な階層別効用
④新宿事務所ビルの階層別効用比率
⑤階層別効用配分割合
（１）階層別効用配分割合とは
（２）階層別効用配分割合の求め方
⑥部分別効用
（１）部分別効用とは
（２）効用の例示
⑦期待利回り
（１）期待利回りとは
（２）期待利回りと還元利回り
⑧土地の期待利回り・建物の期待利回り
（１）日本の期待利回りの認識
（２）一般的割合
（３）総合期待利回り
（４）土地の期待利回り・建物の期待利回り
（５）土地・建物の期待利回りの具体的な求め方
⑨標準粗利回り
（１）粗利回り
（２）標準粗利回り
（３）標準粗利回りの求め方の算式
（４）具体例による算式の証明
（５）粗利回りと還元利回り
（６）必要諸経費率
（７）総合期待利回り
⑩家賃の期待利回りは、減価償却後の利回りである
⑪Jリートの還元利回りは賃料評価の期待利回りにはならない
⑫平成バブル時の事務所のビル利回り
⑬純賃料
（１）純賃料とは
（２）純賃料の求め方の公式
（３）純賃料の求め方の具体例
（４）区分所有マンションの純賃料
⑭必要諸経費
（１）必要諸経費とは
（２）減価償却費
（３）公租公課
（４）修繕費
（５）管理費
（６）火災保険料
（７）空室損失
（８）貸倒引当金
（９）総支出に占める必要諸経費の割合
（１０）減価償却費を必要経費から外すべきでない
⑮積算賃料の決定
（１）建物全体の賃料（一棟建物の賃料）
（２）部分の賃料
⑯建物経年と期待利回り
４比準賃料
①比準賃料とは
②賃貸事例比較法
③賃貸事例の選択
④実質賃料の採用
⑤実際実質賃料
（１）実際実質賃料とは
（２）具体的な求め方（その１）―貸事務所で保証金の償却がない場合
（３）具体的な求め方（その２）―貸事務所で保証金の償却がある場合
（４）具体的な求め方（その３）―マンションの場合
⑥保証金
⑦事情補正
⑧時点修正
⑨個別的要因の標準化要因
⑩地域要因
（１）地域要因とは
（２）地域要因の格差
⑪個別的要因の直接比較要因
⑫個別的要因の修正率
（１）方位
（２）経年と賃料
（３）階層の賃料差
⑬賃貸事例比較法の具体的な求め方
（１）要因の格差
（２）賃貸事例比較法の試算賃料
（３）比準賃料の決定
⑭比準賃料の実例
（１）賃貸事例とデータの実質賃料
（２）比較
（３）比準賃料の決定
５新規賃料の決定
６『システム賃料』の考えで賃料を求める
①「システム賃料」とは
②「平均」による賃料の求め方の実例
（１）課題
（２）賃料データ
（３）徒歩分評点
（４）経年評点
（５）面積評点
（６）評価額
７全国市町村の２DK居宅の賃料
Ⅱ 継続家賃
１継続家賃
①継続賃料の手法
②継続賃料分析の三面性
③継続賃料と新規賃料の関係
④賃料増減事由の条件
⑤期待利回りと継続賃料利回りの密接な関係
⑥継続賃料固有の価格形成要因
⑦直近合意時点
（１）直近合意時点とは
（２）「中川了滋最高裁判決」の概要
（３）「中川了滋最高裁判決」の説明
（４）「甲斐中最高裁判決」
（５）「中川了滋最高裁判決」と「甲斐中最高裁判決」の相矛盾点
（６）サブリースの賃料減額請求を認めた最高裁判決
２差額配分法
①差額配分法とは
②実質賃料と支払賃料
③差額配分法の求める算式
④実際実質賃料
⑤経済価値に即応した適正な実質賃料
⑥差額配分法と新規賃料
⑦差額の配分
⑧ビル賃料の動向
⑨差額配分法の実際（その１）
⑩差額配分法の実際（その２）
⑪差額配分法の実際（その３）
⑫賃料下落と共益費
⑬賃料下落と保証金
３スライド法
①スライド法とは
②スライド法の算式
③スライド法の純賃料
④スライド法の必要諸経費
⑤スライド法の起点
⑥賃料改定の状況
⑦スライド法の変動率
（１）スライド法の変動率とは
（２）賃料は、経済変動の諸々によって形成されたもの
（３）URが家賃改定のルールを変えた
⑧変動率
（１）変動率に使われる統計指数
（２）三菱地所の事務所賃料
（３）マンション賃料
⑨地価変動と家賃の関係
⑩スライド法の問題点
⑪スライド法賃料の実際（その１）
⑫スライド法賃料の実際（その２）
４利回り法
①利回り法とは
②基礎価格
③継続賃料利回り
④旧『鑑定基準』による利回り法の賃料
⑤継続賃料利回り
（１）従前賃料合意時点の継続賃料利回り
（２）価格時点の継続賃料利回りの算式
⑥総合比較考量事項
（１）契約の時、更新の時の利回りとの関係
（２）近隣の利回りとの関係
（３）利回り法と契約締結の時
⑦利回り法と積算法
⑧利回り法の賃料の求め方
⑨判例にみる継続賃料の利回り法
（１）はじめに
（２）判例
（３）鑑定人採用の鑑定手法
（４）裁判所の鑑定評価書の検討
（５）採用鑑定手法についての検討
（６）利回り法の不採用について
⑩スライド法と利回り法は同じ求め方である
５賃貸事例比較法
①賃貸事例比較法とは
②事例の選択と契約内容の比較
③地域要因の比較
④比準賃料の求め方
⑤新規賃料に借家権要因を考慮して求める方法
（１）新しい評価方法について
（２）新規賃料と継続賃料の評点関係
（３）設定条件
（４）継続賃料の求め方
６評価額の調整と決定
Ⅲ 収益家賃
１収益分析法の賃料は新規賃料か
２企業収益による賃料
①純収益
②資本に配分される利益
③経営に配分される利益
④不動産に配分される利益
⑤収益賃料
３店舗の売上高と家賃
①歩合家賃
②店舗の売上高に対する家賃割合
③家賃割合の求め方
④家賃割合の一覧表
⑤小売店舗の家賃割合は５％
⑥ゼンショーの店舗家賃
⑦郊外量販店の家賃割合
⑧レンタルビデオ店の家賃
⑨伊勢丹吉祥寺店の家賃割合は6.3％
⑩リゾートホテルの家賃は売上高の13％
４工場の製品売上高と家賃割合
①工場の賃貸借
②製造工場の家賃割合
５工場の収益賃料
①分析の目的
②食料品製造工場の分析例
６居住者の収入の家賃負担率
①居住者収入と家賃の関係
②居宅の家賃水準と家賃割合
７経営配分利益
①ホテルの経営配分利益割合
②イトーヨーカドーの経営指導料
③本社ビルをどうして都心に建てることができるのか
④トヨタの海外子会社
⑤製造業の経営に配分される利益
（１）経営に配分される利益とは
（２）利益額把握の困難性
（３）利益額の逆算
（４）経営利益の求め方
（５）経営利益の具体的な求め方
（６）他の業種の経営利益配分率
（７）平均値と利益配分率
Ⅳ 家賃に関するその他
①事務所ビルの賃料と水道光熱費、公租公課
②公定歩合（基準割引率及び基準貸付利率）と一時金運用利回り
③東京中心商業地の賃料と還元利回り
（１）東京中心商業地の賃料
（２）東京中心商業地の還元利回り（2009年5月27日発表）
④東京中心商業地の店舗家賃と地価の関係（2009年6月6日発表）
⑤ススキノの利回り22％（2006年4月21日発表）
⑥銀座大通りの店舗家賃（2015年6月8日発表）
⑦敷引の最高裁判決
（１）敷引特約は合法であると最高裁は認めた（2011年7月1日発表）
（２）敷引特約は違法であるという最高裁判官が１人出現した（2011年8月11日発表）
（３）敷引契約はマンション賃貸の４％足らず（2011年8月11日発表）
⑧丸ビルの還元利回り
（１）丸の内の賃料
（２）千代田区の貸事務所賃料の変動係数
（３）千代田区各町の事務所賃料の変動係数
（４）賃料倍率（最高÷最低）と変動係数
（５）丸ビルの賃料
（６）丸ビルの敷金の推測
（７）丸ビルの必要諸経費の推測
（８）丸ビルの建物価格
（９）丸ビルの土地価格
（１０）丸ビルの償却還元利回り
（１１）丸ビルの減価償却後還元利回り
⑨積み上げ方式の期待利回りに実証性はあるのか
⑩期間1年の国債金利の推移
Ⅴ 地代
①地代とは
②地代の種類
（１）新規賃料と継続賃料
（２）実質賃料と支払賃料
（３）正常賃料と限定賃料
（４）積算賃料、比準賃料、収益賃料
（５）差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料、比準賃料
③元本と果実
④地代の水準と変動率
（１）東京23区の借地の地代水準
⑤地代と地価の関係
（１）23区の平均住宅地価
（２）23区の住宅地の平均地代
（３）地価と地代の関係
⑥地代増減の原因事項（借地借家法11条）
⑦最高裁は地代等の自動増額改定特約を認めず
⑧新規賃料と経済価値に即応した適正な賃料
⑨契約減価
⑩新規賃料（新規地代）を求める手法
⑪積算法
（１）積算法の基礎価格
（２）期待利回り
（３）必要諸経費
（４）借地権価格が発生していない堅固建物の積算地代の例
⑫賃貸事業分析法
（１）想定建物等
（２）建物に帰属する収益
（３）土地に帰属する収益
（４）収益地代
⑬借地権価格が発生していない堅固建物の実質地代
⑭経済価値に即応する適正な実質賃料
⑮地代の期待利回りの求め方
⑯継続地代の評価手法
⑰差額配分法
（１）新規実質地代
（２）経済価値に即応した適正な実質地代
（３）実際実質賃料
（４）差額
（５）１/２法の差額配分
（６）差額配分後の実際実質地代
（７）敷金の運用益
（８）差額配分法の支払地代
⑱スライド法
（１）スライド法の手法
（２）使用する変動率
（３）設例によりスライド法―その１
（４）設例によりスライド法―その２
⑲利回り法
（１）利回り法とは
（２）利回り法の算式
（３）平成2年改定の利回り法
（４）平成26年改正
（５）価格時点の継続地代利回りの求め方
（６）利回り法の求め方の例
⑳「鑑定基準」が不採用とした利回り法の復活を
⑳賃貸事例比較法
㉑賃貸事業分析法
㉒収益分析法（企業収益から）
㉓公租公課倍率法
（１）公租公課倍率法とは
（２）地代の変動率
（３）土地固定資産税の変動率
（４）平成15年の公租公課倍率
（５）公租公課に対する地代倍率のもとめ
㉔地代と公租公課の関係
㉕地代評価の勘案事項
（１）契約の内容および契約の締結の経緯
（２）契約の経過期間および残存期間
（３）賃料改定の経緯
（４）更新料の必要性
（５）賃料に占める純賃料、公租公課の推移、動向
（６）底地に対する利回りの推移、動向
㉖増改築承諾料
㉗条件変更承諾料
㉘名義書替料（借地権譲渡許可承諾料）
㉙家賃から地代を求める家賃割合法
（１）家賃と地代の間に関係はないか
（２）データ
（３）家賃と地代の関係
（４）コメの収穫高と小作料
㉚太陽光発電の地代はどれほどか
㉛田の還元利回り
（１）田の還元利回りが源か
（２）田の収穫量
（３）田の収入
（４）田の価格
（５）田の粗利回り
（６）稲作の経費率
（７）田の還元利回り
㉜地代の判例（１）
㉝地代の判例（２）
㉞借地非訴の決定例にみる収益地代
Ⅵ 地代に関するその他
①東京23区住宅地の家賃単価と地代単価の関係
②ゴルフ場の固定資産税は高すぎる
③ゴルフ場の地代
（１）ゴルフ場の地代は年間100~200円/㎡
（２）ゴルフ場の地代は年間211円/㎡
④寺の貸地の地代は公租公課の3倍以下
⑤公租公課の10倍の地代はありうる
⑥定期借地権付戸建住宅の地代は地価の1.2％
⑦定期借地権の地代は、公租公課の7倍前後
⑧土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなるのか
Ⅶ 借地権
①借地権割合はどのようにして求めるのか
（１）借地権割合とは
（２）分析の条件
（３）土地価格
（４）建物価格
（５）土地建物価格
（６）総収入
（７）必要諸経費
（８）純収益
（９）総合還元利回り
（１０）土地還元利回り、建物還元利回り
（１１）借地権割合
②借地権価格と地代
（１）はじめに
（２）分析データ
（３）地代と借地権価格の回帰式
（４）借地権価格と地代
（５）地代利回り
Ⅷ 明渡し立退料
①赤字企業の営業損失補償について
（１）はじめに
（２）みなし営業利益
（３）損失補償基準の変更
（４）『中小企業実態基本調査に基づく経営・原価指標』
（５）飲食業固定的経費項目
（６）飲食業の固定的経費額
（７）（１）の限界利益率
（８）（２）の限界利益率
（９）営業利益と営業利益率
（１０）付加価値の考え方への変更の妥当性
②移転先での業績回復年数
（１）はじめに
（２）飲食業の損失減少率
（３）回復年数の分析
（４）回復年数の具体的分析
③飲食店の明渡し立退料
（１）東京地裁の明渡し立退料の判例
（２）明渡立退料の鑑定書の記載内容
④店舗造作工事費
⑤明渡立退料鑑定の手法
⑥比準方式
⑦借家権価格割合方式
⑧借家権価格割合
⑨価格控除方式
⑩賃料差額方式
⑪UR高幡台団地の明渡し立退判決
