相続税・贈与税における財産評価のあらまし
１ 時価とは
２ 個別評価
３ 相続税や贈与税が課税される財産
第１章 土地及び土地の上に存する権利
第１ 評価の手順
１ 評価物件の特定
２ 資料の収集
３ 地積の確定
４ 地目の判定
５ 評価単位の判定
○チェックポイント１ 共有地の評価
第２ 土地及び土地の上に存する権利の評価上の区分
１ 土地の評価上の区分
○チェックポイント２ 地目の判定
【設例１】地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価（1）
【設例２】地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価（2）
【設例３】地目の異なる土地を一団として評価する場合
２ 土地の上に存する権利の評価上の区分
第３ 宅地の評価
１ 宅地の評価の概要
２ 路線価図の見方
３ 評価倍率表の見方
４ 宅地の評価単位
○チェックポイント３ 宅地の分割が行われた場合の評価単位の判定
５ 路線価方式による評価例
（1）間口距離の求め方
（2）奥行価格補正の仕方
（3）一路線に面している宅地
【設例４】宅地が２以上の地区にまたがる場合の画地調整
（4）角地（正面と側方が路線に面している宅地）
○チェックポイント４ 奥行価格補正後の価額が同額となる場合の正面路線の判定地区が異なる場合の正面路線の判定
【設例５】地区の異なる２以上の路線に接する宅地の評価
【設例６】路線価の高い方の路線の影響を受ける度合いが著しく低い場合の評価
（5）準角地（正面と側方が一系統の路線に面している宅地）
（6）角地（側方路線に宅地の一部が接している場合）
（7）正面と裏面が路線に面している宅地
【設例７】正面路線の判定
（8）三路線に面している宅地（側方・裏面路線）
（9）三路線に面している宅地（側方路線のみ）
（10）四路線に面している宅地
（11）間口が狭小で奥行が長大な宅地
（12）路地状部分を含む宅地
○チェックポイント５ 想定整形地の取り方
（13）不整形な宅地①
【設例８】不整形地の評価──不整形地としての評価を行わない場合
（14）不整形な宅地②（奥行距離の異なるごとに区分できる場合）
（15）不整形な宅地③（角地の場合（1））
（16）不整形な宅地④（角地の場合（2））
○チェックポイント６ 側方路線に宅地の一部が接している場合の評価
（17）地積規模の大きな宅地の評価
○チェックポイント７ 地積規模の大きな宅地の評価の概要
○チェックポイント８ 地積規模の大きな宅地の適用要件①
○チェックポイント９ 地積規模の大きな宅地の適用要件②
○チェックポイント10 地積規模の大きな宅地の適用要件③
○チェックポイント11 地積規模の大きな宅地の適用要件④
○チェックポイント12 地積規模の大きな宅地の適用要件⑤
（18）路線価の設定されていない道路のみに接している宅地
（19）私道の用に供されている宅地
○チェックポイント13 特定路線価の付されている私道の評価
【設例９】私道の用に供されている宅地の評価
【設例10】不特定多数の者の通行の用に供されている私道
（20）無道路地
【設例11】接道義務を満たしていない宅地の評価
【設例12】河川を隔てて道路がある宅地の評価
・がけ地等を有する宅地
【設例13】がけ地等を有する宅地の評価──南東を向いている場合
○チェックポイント14 がけ地補正率を適用するがけ地等を有する宅地
【設例14】がけ地等を有する宅地の評価──２方向にがけ地部分を有する場合
・土砂災害特別警戒区域内にある宅地
【設例15】土砂災害特別警戒区域内にある宅地でがけ地等を有する宅地の評価
○チェックポイント15 １ 倍率地域に所在する土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価
２ 土砂災害特別警戒区域内にある市街地農地等の評価
３ 土砂災害特別警戒区域内にある市街化区域内の雑種地の評価
・容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地
○チェックポイント16 指定容積率と基準容積率
○チェックポイント17 １画地の宅地が容積率の異なる２以上の地域にわたる場合の減額調整の適用範囲
・土地区画整理事業施行中の宅地
・造成中の宅地
・セットバックを必要とする宅地
○チェックポイント18 建築基準法第42条第２項の道路のセットバック
・都市計画道路予定地の区域内にある宅地
○チェックポイント19 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
【設例16】容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の一部が都市計画道路予定地である場合の評価
６ 倍率方式による評価
（1）宅地の評価
○チェックポイント20 実際の地積と登記簿上の地積が異なる場合
○チェックポイント21 倍率方式により評価する土地に固定資産税評価額が付されていない場合
倍率方式により評価する土地等が不整形地等である場合
（2）「地積規模の大きな宅地」に該当する場合の評価方法
第４ 宅地の上に存する権利の評価
１ 宅地の上に存する権利の評価の概要
２ 宅地の上に存する権利の評価例
（1）普通借地権
【設例17】借地権の及ぶ範囲
（誤りやすい事例１）一時使用のための借地権の評価
○チェックポイント22 相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて
（2）定期借地権（権利金等の授受がある場合）
○チェックポイント23 定期借地権等の範囲
（3）定期借地権（保証金等の授受がある場合）
（4）地上権
（5）区分地上権
（6）区分地上権に準ずる地役権
○チェックポイント24 区分地上権に準ずる地役権
３ 土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価例
（1）借地権とトンネルの所有を目的とする区分地上権とが競合している場合の借地権の価額
○チェックポイント25 倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地の評価
（2）借地権とトンネルの所有を目的とする区分地上権とが競合している場合の区分地上権の価額
（3）区分地上権に準ずる地役権と借地権とが競合している場合の借地権の価額
○チェックポイント26 倍率地域にある区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地の評価
（4）区分地上権に準ずる地役権と借地権とが競合している場合の区分地上権に準ずる地役権の価額
第５ 貸家建付地・貸宅地等の評価
１ 貸家建付地（アパート等の敷地）
○チェックポイント27
１ 賃貸割合
２ 借家人が立ち退いた後空き家となっている家屋（独立家屋）の敷地
３ 従業員社宅の敷地
４ 賃貸している構築物の敷地
（誤りやすい事例２）使用借権が設定されている貸家の敷地の評価
（誤りやすい事例３）貸家の目的で建築中の家屋の敷地の評価
２ 貸宅地
（1）普通借地権の目的となっている宅地
（2）一般定期借地権の目的となっている宅地（普通借地権の割合が30％～70％の地域にあって課税上弊害のない場合）
（誤りやすい事例４）一般定期借地権の目的となっている宅地の評価
（3）定期借地権〔権利金等の授受がある場合〕の目的となっている宅地（普通借地権の割合が30％～70％の地域以外の場合又は課税上弊害がある場合）
（4）定期借地権〔保証金等の授受がある場合〕の目的となっている宅地（普通借地権の割合が30％～70％の地域以外の場合又は課税上弊害がある場合）
（5）高圧線下の宅地（区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地）
○チェックポイント28 高圧線の架設による建築制限倍率地域にある区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地の評価
（6）地下鉄のトンネルが通っている宅地（区分地上権の目的となっている宅地）
○チェックポイント29 倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地の評価
３ 土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価
（1）借地権とトンネルの所有を目的とする区分地上権とが競合する場合
【設例18】区分地上権の目的となっている貸家建付地の評価
（2）高圧線下の宅地（区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地）で借地権の目的となっている場合
第６ 農地及び農地の上に存する権利の評価
１ 宅地比準方式による評価
（1）路線価地域内にある農地
○チェックポイント30 市街地農地等を宅地比準方式で評価する場合の形状による条件差
（2）倍率地域内にある農地
（誤りやすい事例５）市街地農地等の評価
○チェックポイント31 農地の転用許可を受けた後に贈与された土地の評価
○チェックポイント32 「地積規模の大きな宅地の評価」（評基通20−２）の適用対象となる市街地農地等の評価
【設例19】 市街地農地の場合
２ 倍率方式（純農地及び中間農地）による評価
３ 耕作権の目的となっている農地の評価
４ 耕作権の評価
５ 生産緑地の評価
○チェックポイント33 耕作権の目的となっている生産緑地の評価生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者が死亡した場合の生産緑地の評価
（誤りやすい事例６）生産緑地の評価と規模格差補正率
第７ 山林及び山林の上に存する権利の評価
１ 宅地比準方式による評価
（1）路線価地域内にある山林
（2）倍率地域内にある市街地山林
２ 倍率方式（純山林及び中間山林）による評価
３ 近隣純山林比準方式
（1）宅地化が見込めない市街地山林の判定
（2）市街地（周辺）農地、市街地原野等への準用
４ 分収林契約に基づいて貸し付けられている山林の評価
○チェックポイント34 分収林契約の意義
第８ 雑種地及び雑種地の上に存する権利の評価
１ 比準方式による評価
（1）路線価地域内にある雑種地
（2）倍率地域内にある雑種地（宅地に状況が類似する場合）
○チェックポイント35 市街化調整区域内の雑種地
２ ゴルフ場用地等の評価
（1）市街化区域及びそれに近接する地域にあるゴルフ場用地等
○チェックポイント36 ゴルフ場用地の評価
（2）その他のゴルフ場用地等（倍率方式）
３ 雑種地の賃借権の評価
（1）地上権に準ずる賃借権
（2）地上権に準ずる賃借権以外の賃借権
○チェックポイント37 契約期間が１年以下の賃借権や臨時的な使用に係る賃借権の評価
４ 貸し付けられている雑種地の評価
（1）地上権に準ずる賃借権が設定されている雑種地
○チェックポイント38 賃借人が造成工事を行っている場合の貸し付けられているゴルフ場用地の評価
（2）地上権に準ずる賃借権以外の賃借権が設定されている雑種地
○チェックポイント39 土地の所有者が、その土地を月極め等の貸駐車場として利用している場合
第２章 家屋及び構築物の評価
１ 自用の家屋の評価
２ 貸家の評価
○チェックポイント40 課税価格に算入しない借家権構築物の賃借人の権利の評価
○チェックポイント41 増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価
３ 建築中の家屋の評価
４ 附属設備等の評価
（1）家屋と構造上一体となっている設備
（2）門、塀等の設備
（3）庭園設備（庭木、庭石、あずまや、庭池等）
５ 構築物
○チェックポイント42 構築物の例
第３章 居住用の区分所有財産の評価
第１ 居住用の区分所有財産の評価の新設の背景
第２ 居住用の区分所有財産の評価
１ 概要
○チェックポイント43 一棟の区分所有建物居住の用に供する専有部分
たな卸商品等に該当するもの
借地権付分譲マンションの敷地の用に供されている「貸宅地（底地）」の評価
２ 「区分所有補正率」
（1）評価乖離率
○チェックポイント44 敷地利用権が賃借権又は地上権である場合の「敷地の共有持分の割合」
一棟の区分所有建物の複数の専有部分を所有している場合の「敷地の共有持分の割合」
一の専有部分を共有している場合の「敷地の共有持分の割合」
（2）評価水準
（3）区分所有補正率
【設例20】居住用の区分所有財産の評価
第４章 株式及び出資の評価
第１ 株式の評価の概要
第２ 上場株式の評価
１ 原則的な評価方法
○チェックポイント45 ２以上の金融商品取引所に上場されている銘柄の株式を評価する場合の金融商品取引所の選択
２ 負担付贈与又は個人間の対価を伴う取引により取得した場合
３ 課税時期の最終価格の特例
４ 権利落があった場合の最終価格の月平均額の特例
○チェックポイント46 最終価格の月平均額の特例の概要
（誤りやすい事例７）配当落があった場合の最終価格の月平均額
第３ 気配相場等のある株式の評価
１ 登録銘柄・店頭管理銘柄の評価
（1）原則的な評価方法
（2）負担付贈与又は個人間の対価を伴う取引により取得した場合
（3）課税時期の取引価格の特例
○チェックポイント47 １ 登録銘柄
２ 店頭管理銘柄
２ 公開途上にある株式の評価
（1）株式の上場等に際して公募等が行われる場合
（2）株式の上場等に際して公募等が行われない場合
第４ 取引相場のない株式の評価
１ 取引相場のない株式の評価上の区分と評価方式の判定
２ 株主の判定
（1）同族株主のいる会社、同族株主のいない会社の区分
（2）同族株主のいる会社の株主及び評価方式の判定
○チェックポイント48 中心的な同族株主の定義
役員の定義
（3）同族株主のいない会社の株主及び評価方式の判定
○チェックポイント49 中心的な株主の定義
（4）同族株主及び評価方式の判定例
○チェックポイント50 議決権
（5）議決権制限株式等の種類株式を発行している場合の議決権総数等
３ 会社規模（Lの割合）の判定
（1）従業員数の定義
○チェックポイント51 従業員数の判定の留意事項
（2）総資産価額（帳簿価額）の定義
（3）取引金額の定義
（4）「卸売業」、「小売・サービス業」又は「卸売業、小売・サービス業以外」の業種の判定
○チェックポイント52 日本標準産業分類
４ 大会社の株式の評価
○チェックポイント53 Ｂ、Ｃ、Ｄが端数処理で０円となる場合
Ｃ、Ｄが負数の場合
５ 中会社の株式の評価
６ 小会社の株式の評価
７ 類似業種比準価額
○チェックポイント54 １株当たりの配当金額（Ｂ）
１株当たりの利益金額（Ｃ）
直後期末の方が課税時期に近い場合
（誤りやすい事例８）類似業種比準方式で株式を評価する場合の「Ａ（株価）」の適用について
８ 評価会社の業種目の判定
○チェックポイント55 類似業種比準価額の修正
９ 純資産価額
○チェックポイント56 著しく低額で受け入れた現物出資等
○チェックポイント57 純資産価額の算定
○チェックポイント58 割賦販売引当金（繰延割賦売上利益）
○チェックポイント59 評価差額に対する法人税額等相当額の計算
（誤りやすい事例９）評価会社が有する取引相場のない株式
（誤りやすい事例10）「無償返還届出書」を提出している場合の評価
（誤りやすい事例11）課税時期前３年以内に取得等した土地建物等の評価
○チェックポイント60 自己株式を有している場合の１株当たりの純資産価額の計算
10 特定の評価会社
（1）比準要素数１の会社の株式
○チェックポイント61 ＞０でＣ＝０の場合
Ｂ、Ｃ、Ｄが端数処理で０円となる場合
（2）株式等保有特定会社の株式
【設例21】株式、出資及び新株予約権付社債の範囲
（3）土地保有特定会社の株式
○チェックポイント62 土地保有特定会社の株式に該当するかどうかの判定を行う場合において不動産販売会社がたな卸資産として所有する土地等の取扱い
（4）開業後３年未満の会社等の株式
（5）開業前、休業中又は清算中の会社の株式
【設例22】長期間清算中の会社
○チェックポイント63 特定の評価会社の判定の順序
11 配当還元方式
（誤りやすい事例12）配当還元方式
○チェックポイント64 配当金額の計算
○チェックポイント65 株式の割当てを受ける権利等の発生している株式の価額の修正
12 種類株式に関する具体的な評価方法
13 取引相場のない株式（出資）の評価明細書の記載方法等
第５ 出資の評価
１ 持分会社の出資の評価
（1）持分の払戻しを受ける場合
（2）持分を承継する場合
２ 医療法人の出資の評価
（1）分類
（2）出資の評価方法
○チェックポイント66 医療法人に対する出資の評価
第６ 株式等に関する権利の評価
１ 株式の割当てを受ける権利の評価
（1）一般の場合
（2）上場株式で新株式について発行日決済取引が行われている場合
２ 株主となる権利の評価
（1）会社設立の場合
（2）上記（1）以外の場合
３ 株式無償交付期待権の評価
（1）一般の場合
（2）上場株式で課税時期において発行日決済取引が行われている場合
４ 配当期待権の評価
○チェックポイント67 課税時期と配当期待権等の評価との関係
５ ストックオプションの評価
○チェックポイント68 ストックオプションの評価の適用範囲
６ 上場新株予約権の評価
（1）新株予約権が上場期間内にある場合
（2）上場廃止後権利行使可能期間内にあるものの場合
第５章 公社債等の評価
１ 公社債等の評価方法の概要
２ 利付公社債の評価
３ 割引発行の公社債の評価
４ 個人向け国債の評価
【設例23】個人向け国債の評価の具体的計算
５ 転換社債型新株予約権付社債の評価
６ 元利均等償還が行われる公社債の評価
７ 貸付信託受益証券の評価
８ 証券投資信託受益証券の評価
９ 上場不動産投資信託証券の評価
第６章 その他の財産の評価
１ 預貯金の評価
○チェックポイント69 既経過利子の額を算定する場合の利率等
２ 貸付金債権の評価
３ ゴルフ会員権の評価
○チェックポイント70 評価しないゴルフ会員権
４ 抵当証券の評価
○チェックポイント71 金融商品取引業者等が破綻した場合
５ 生命保険契約に関する権利の評価
６ 果樹等の評価
７ 立竹木の評価
８ 特許権、実用新案権、意匠権及び商標権の評価
９ 著作権の評価
10 営業権の評価
○チェックポイント72 評価しない営業権
○チェックポイント73 超過利益金額の算式における「⑦平均利益金額」欄及び「⑨総資産価額」欄
11 定期金に関する権利の評価
○チェックポイント74 解約返戻金
予定利率
平均余命
複利年金現価率
複利年金終価率
複利終価率
○チェックポイント75 生存条件付の定期金に関する権利の評価方法
保証期間付の終身定期金に関する権利の評価方法
12 一般動産の評価
13 たな卸商品等の評価
14 牛馬等の評価
15 書画骨とう品の評価
16 船舶の評価
17 配偶者居住権等の評価
○チェックポイント76 耐用年数
経過年数
存続年数
平均余命
存続年数に応じた法定利率による複利現価率
法定利率
○チェックポイント77 一次相続等で居住建物等を取得した相続人が亡くなり、二次相続等により当該相続人の相続人が居住建物等を取得した場合の評価方法
【設例24】配偶者居住権の評価
第７章 災害が発生した場合の財産評価
第１ 特定土地等及び特定株式等に係る相続税及び贈与税の課税価格の計算の特例
１ 特例の概要
（1）相続税
○チェックポイント78 贈与により取得した特定土地等又は特定株式等
（2）贈与税
○チェックポイント79 特定非常災害
特定非常災害の発生直後の価額
２ 特定土地等
【設例25】一方の路線に面する宅地の場合
【設例26】二方の路線に面する宅地の場合
【設例27】倍率地域に存する宅地の評価
【設例28】路線価地域に存する農地等の評価
３ 特定株式等
○チェックポイント80 特定株式等の判定
○チェックポイント81 類似業種比準価額の評価方式
【設例29】特定株式等の純資産価額方式による評価
第２ 課税時期が特定非常災害発生日以降である場合の取扱い
１ 特定地域内にある土地等の評価
２ 物理的な損失が生じている土地等に係る評価方法等
３ 被災した家屋等
【設例30】被災家屋について修理、改修等を行っている場合の家屋の評価
４ 特定地域内に保有する資産の割合が高い法人の株式等
〈通達〉
・「令和６年分の基準年利率について」の一部改正について（法令解釈通達）（令和７年１月９日付）複利表
・令和７年分の基準年利率について（法令解釈通達）（令和７年５月26日付）複利表
・「令和６年分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等について」の一部改正について（法令解釈通達）（令和７年１月10日付）
・令和７年分の類似業種比準価額計算上の業種目及び業種目別株価等について（法令解釈通達）（令和７年６月９日付）
・「一般定期借地権の目的となっている宅地の評価に関する取扱いについて」の一部改正について（法令解釈通達）（平成11年７月26日付）
・特定非常災害発生日以後に相続等により取得した財産の評価について（法令解釈通達）（平成29年10月30日付）
・居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）（令和５年９月28日付）
〈参考〉
・類似業種比準価額計算上の業種目及び類似業種の株価等の計算方法等について（情報）抜粋
・（別表）日本標準産業分類の分類項目と類似業種比準価額計算上の業種目との対比表（令和７年分）
・「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）の趣旨について（情報）（令和５年10月11日付）
・「『相続税及び贈与税における取引相場のない株式等の評価明細書の様式及び記載方法等について』の一部改正について」通達のあらましについて（情報）（令和５年11月10日付）
・「居住用の区分所有財産の評価に関するＱ＆Ａ」について（情報）（令和６年５月14日付）
・公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（抜粋）
索引
