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企業が抱える「理由（わけ）アリ」不動産が
社長の円満退職をかなえるカギになる！

多くの経営者の引退をサポートしてきた
ベテラン経営コンサルタントが説く
事業用不動産の価値を最大化する方法

日本では今、中小企業の経営者の高齢化と後継者不在が深刻化しています。2024年の帝国データバンク調査では、後継者不在率は52.1％と報告され、全国の中小企業の半数超が承継者未定の状態にあります。2025年には団塊の世代が後期高齢者となり、適切な対策を講じなければ、廃業や倒産のリスクは今後さらに高まっていくと考えられます。
このような状況の中、多くの経営者が「会社をどう存続させるか」「どのように事業を託すか」という判断を迫られています。子どもに継がせることが難しくなっているケースは多く、第三者承継として利用されるM&Aも、仲介コストや社員の処遇の不透明さなどの理由から、誰もが選択しやすい手段とはいえません。承継方法が見定めにくい現状は、多くの経営者に共通する課題となっています。

こうした行き詰まりを打開するために本書で紹介するのが、会社が保有する事業用不動産の価値を最大限に引き出し、財務体質を整えるというアプローチです。
著者は不動産開発事業者として全国で唯一、認定経営革新等支援機関に指定され、企業の経営課題に向き合ってきました。その経験から、多くの企業で所有不動産が正当に評価されないまま売却されているという問題が明らかになっています。本来、事業用不動産の多くは、専門家による調査やバリューアップによって資産価値が大幅に向上する可能性を持っています。
不動産を適切に評価し、価値を引き出すことで、会社の財務状況を大きく改善させることができます。得られたキャッシュは負債整理に役立ち、事業承継のハードルを下げ、経営者自身の退職資金の確保にもつながるのです。

本書では、不動産の価値向上がどのように承継や引退の選択肢を広げるのかを、具体的な事例を交えながら解説します。長年守ってきた会社をどのように託すのか――その判断をよりよいものにするために、「不動産を見直す」という視点が大きな助けになるはずです。

はじめに　　

第１章　そろそろ社長を引退したくても、Ｍ＆Ａでは社長の円満退職は難しい
社長引退は簡単ではない　　
第三者承継の門戸を広げるＭ＆Ａにも問題は多い　　
力関係の差が詐欺的なＭ＆Ａを引き起こすことも　　
社長引退で問題になるのはカネ　　
引退後の生活不安、老後資金の不足　　
社長は年金や退職金が少なくなりがち？　　
金利上昇は債務弁済に大きな負担増　　
経営者の個人保証が引退を難しくする

第２章　さびれた事務所もオンボロ工場も実は高い資産価値を秘めている
　　　　眠れる自社の不動産価値を最大化すれば「超円満」社長引退が実現できる
カネがないからと、社長の円満退職を諦めるのは早い　　
不動産の価値は必ずしも簿価とは一致しない　　
不動産の価値は買い手との相対取引で決まる　　
ディストレス・セールになるか、お宝になるかは社長次第　　
郊外の簿価２０００万円の土地が１億円になった製造会社　　
お宝不動産をテコに、業績・財務改善策を打つ　　
事業用不動産は、思った以上に高値で売却できる可能性がある

第３章　隣地買収・用途変更・一括売却……
　　　　企業不動産の価値を最大化する方法
高値売却が可能なのは、潜在的な価値が高く、価値を顕在化できる不動産　　
（１）土地の分筆による高値売却　　
その他の注意が必要なポイント　　
広さによる用途や買い手の違い　　
〈ケーススタディ〉土地の分筆で１億５０００万円の不動産が４億５０００万円に　　
（２）土地の合筆、隣地買収による高値売却　　
〈ケーススタディ〉３０００万円の不動産を合筆で10倍の価値に　　
（３）所有者の権利関係の整理による高値売却　　
共有者の合意形成が可能な場合　　
共有者の合意形成が不可能な場合　　
〈ケーススタディ〉共有持分を解消することで不動産を高値で売却
（４）都市計画上の区域区分や用途地域の見直し、変更による高値売却　　
〈ケーススタディ〉用途変更によって郊外の土地価格が３倍以上に　　
（５）活用プラン付き売却　　
〈ケーススタディ〉未来の具体的な活用を見せることで約７０００万円の価値を上げる　　
不動産仲介業者で、不動産の価値を上げて高値売却することは難しい　　
不動産仲介業者は安値でも売却することがある　　
不動産仲介業者には高値売却をする必要がない　　
複雑な権利関係の不動産は大手ディベロッパーもお手上げ　　
建設工学研究所の賛助会員として知見を活用　　
専門家に企業不動産の一括売却を相談するのがベスト　　
大阪・奈良税理士協同組合となぜ提携しているのか？

第４章　「理由アリ物件」も磨けば光る！
　　　　　売りにくい企業不動産を高額で売却することは可能
理由アリ物件でも諦めてはいけない　　
自社ビルでトラブルを回避して高値売却するポイント　　
企業不動産の売却では、株主にも配慮を　　
社長への退職金支給についても事前準備が重要　　
従業員に対してはどのような対応が必要か　　
家族への対応で注意すべきこと　　
忘れてはいけない取引先への対応　　
行政への対応で注意すべきこと　　
差押解除条件付き売買契約が組める場合もある　　
借地権のある土地の場合　　
工場を高値売却するポイント
押さえておきたい瑕疵担保責任
広大地を高値売却するポイント　　
使い続けたい不動産を現金化するためのリースバック　　
リースバックの目的はまとまった資金調達と不動産の継続利用　　
融資とリースバックとの比較　　
買い戻し特約で不動産を再び取得することも可能　　
高値売却を実現するための買い手との交渉術　　
①買い手の情報を得る　　
②買い手に提供する情報を整理・管理する　　
③適正な競争環境を作る、演出する　　
大きなタイミングの変化も意識する　　
不動産売却では金融機関との交渉も不可欠　　
不動産仲介業者の選び方　　
不動産仲介業者への委任の仕方

第５章　多額の退職金、円満Ｍ＆Ａの実現、社員の雇用継続……
　　　　企業不動産の高値売却は、社長引退の道をバラ色にする
廃業に関連するカネの問題　　
不動産高値売却で、リタイアを阻む悩みを解決　　
不可能と思われた事業承継が可能になることも　　
不動産の高値売却で得た資金を元手に経営改善を実現すれば、高額Ｍ＆Ａイグジットも可能　　
会社の所有不動産を活用して円満引退を実現する基本ステップ　　

おわりに

著：大澤義幸
大澤義幸（おおさわよしゆき）
兵庫県生まれ。不動産を戦略的に活用することで、中小企業経営、地主の相続対策ニーズなどに幅広く応えている。これまでの総取扱不動産は１２００棟、１００ヘクタール超。大規模な造成事業、利権の絡み合った複雑な不動産交渉、買い手のつかない不動産価値向上、法的にクリアするのが難しい建築計画などを得意とする。近年は、経営革新等支援機関、Ｍ＆Ａ支援機関の認定も取得して、不動産コンサルティングだけでなく、ＣＲＥ戦略策定から経営コンサルティング、Ｍ＆Ａの事業領域にも進出している。関西最大の税理士協同組合である阪奈税協と提携しており、日本で唯一の「経営者引退コンサルタント」として経営者からの相談が殺到している。不動産コンサルティングマスター。株式会社大澤都市開発代表取締役社長。建設工学研究所賛助会員、街づくり区画整理協会賛助会員、日本不動産研究所賛助会員、Ｍ＆Ａ支援機関協会正会員。２０２４年紺綬褒章受章。