出版書誌データベース

建替え or 長寿命化――どうする！？　老朽化マンション
新制度やDXで変わる、マンション管理組合の新しい取り組み

築40年を超える老朽化マンションは2022年末に125.7万戸に増え、国内の分譲マンションのストック総数の約18％に達しました。こういったマンションに暮らす住人の約半数は60歳以上の高齢者世帯で、管理組合は建物と住人の「２つの老い」の課題を抱えています。

老朽化マンションの多くは旧耐震基準で建てられた物件で、大規模地震が発生した際に倒壊や損壊の危険があります。ただ、建替えは住人の合意形成が難しく、これまでに実施した物件数は282件、約2.3万戸にとどまります。この問題を解決するため、政府は区分所有法の改正を検討し、建替えに必要な決議を引き下げる見込みで、実現すれば、老朽化マンションの建替えが加速すると期待されています。

２つの老いに加えて、近年は共働き世帯が増えて役員のなり手が不足し、管理組合の活動が困難になるケースも。その解決策の１つがデジタル技術です。オンライン上で総会を開催したり、共用施設の予約をスマホのアプリで完結したりするなど、デジタル技術を導入して生産性を高める管理組合が増えています。また、組合の運営を管理会社に一任する外部管理者方式を導入し、理事会の負担を軽減する組合も増加しています。

本書では、快適な住環境を維持するためのマンションの建替え・修繕のノウハウと、管理組合の先進的な運営方法や最新の法制度について解説しています。

●巻頭特集
進化するマンション管理
建替え or 長寿命化　今後の見通し

●Part１　時代とともに変わるマンション管理
01 知っておきたい基礎知識
マンション管理の主体は管理組合　実務面は管理会社がサポート
02 良好な管理にお墨付き
自治体がマンションの管理を認定　金利優遇や減税も受けられる
03 星の数で管理状態を評価
管理の課題や改善目標が明らかに　結果公開で資産価値の向上にも
04 理事会の仕事も管理会社にお任せ！？
管理に外部専門家を活用　管理会社が管理者の方式が急増
05 オンライン、ペーパーレスなど
DXが進むマンション管理　新サービスも続々と登場
06 一歩先をゆくマンション管理組合
管理組合と管理会社の協力体制で管理の質向上、DXを実現

●Part２　老朽化マンションを再生する建替え
01 建物の老朽化と区分所有者の高齢化
建替えたくてもなかなか進まない　マンション建替えの現状と課題
02 建替えの手法を知ろう
「マンション建替円滑化法」による建替えの方法が今の主流
03 区分所有者の負担金が高額になる傾向も！
特例や緩和措置なども使って建替え事業費を捻出する
04 マンション建替えを成功させるポイント
各種支援制度の活用とサポートしてくれる事業者の選び方

●Part３　建替え事例にみるマンション再生への道
01 ブリリアシティ石神井公園アトラスの場合
住民のコミュニティを活かすことに注力　地区計画で容積率をアップ
02 アトラスタワー白金レジデンシャルの場合
投資用で、賃貸割合・外部居住率が高い物件　高さ制限が緩和される特例の期限が後押しに
03 渋谷ローヤルコーポ再建マンションの場合
都心・駅近商業施設隣接の好立地マンション　隣地を購入することで建替えが可能に
04 パークホームズ浜松町の場合
建替え事業では難しかった投資用マンション 敷地売却制度を活用して建替えを実現

●Part４　築年数別に考える建物・設備の修繕ポイント
01 マンションの老朽化を防ぐには
築年数と生活環境に合わせた修繕・改良は不可欠になる
02 新築から中古の入居者まで
建物の築年数別に知っておきたい修繕箇所と必要な工事とは
築10年以内／築15年前後／築30年前後／築45年前後
03 築年数を問わずに考えたい
　省エネ・脱炭素など、時代に合わせマンションの設備も見直していく

●Part５　長期修繕計画の立て方と大規模修繕の進め方
01 居住性・安全性を維持するために
長期修繕計画を作成して定期的にメンテナンスしていく
02 マンションに住むためのコスト
修繕積立金が不足しないよう積立方式や金額をチェック
03 マンションの重要イベント
資産価値の維持に不可欠な大規模修繕工事の進め方
04 納得いく工事のために知っておきたい
　大規模修繕工事の発注方式　それぞれのメリット・デメリット
05 費用負担が大きい大規模修繕
　工事費の目安や収支計画は機構のサイトなどでチェック
06 資金不足によるスラム化を防ぐ
　修繕積立金の管理・運用と不足する場合の対処法

●Part６　マンションに必要な防災対策・危機管理体制
01 マンションの弱点と意外な盲点
激甚化・頻発化する自然災害でマンションの防災対策が必須に
02 建物と住民を守るための災害への備え
　管理組合が取り組むべき危機管理体制と防災対策を知る
03 居住者自身による備えも大事
各戸で居住者が準備するべき防災グッズや災害への備えとは？
04 共用部の保険は管理組合で加入
災害に備えるための補償は火災保険や地震保険で確保
05 災害が起きたらどう動くか？
管理組合で準備しておきたい災害発生時の指揮系統と連絡網
06 災害時には地域との連携も不可欠
地域全体で取り組む防災対策とマンションの果たす役割